xx水城花园物业管理投标文件

第一部分：商务文件 一、投标书 ××房地产发展有限公司：
1、认真研究了招标文件上述项目的投标人须知、技术规范、图纸后，我方将按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。

2、如果贵方接受我方投标，我方保证在招标文件规定的期限内完成规定的全部工作。

3、我方同意在从规定的递交标书截止之日起30天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时接受。

4、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的全同。

　年　　月　　日 投标单位：××集团××物业管理有限责任公司 投标人地址：××***************** 法定代表人（签字）：
投标代表人（签字）：
所在单位及地址：××集团××物业管理有限责任公司 ××***************** 职务：
二、物业管理收费报价 序号 分类 规划建筑面积 单价（元/㎡/月） 1 住 宅 359700 1.7元/平方米.月 2 车 库 70000 0.9元/平方米.月 3 地面车位 80元/个.元 4 地下车位 100元/个.元 5 学校 8502 2元/平方米.月 6 幼儿园 4764 2元/平方米.月 7 商业网点 3498 2元/平方米.月 说明：
投 标 人：××集团××物业管理有限责任公司 法定代表人：×× 编制时间：
　年　　月　　日 管理费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 管理处主任1人 工资标准4500元/月 4,500 54,000 　 副主任2人 工资标准4000 8,000 96,000 3 事务助理3人 工资标准3000元/月 9,000 108,000 4 客服10人 工资标准2000元/月 20,000 240,000 5 工资相关费用 主任工资相关费用，包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的46％ 19,090 229,080 9 服装费 冬装每人1套每套600元，夏装每人2套每套400元，按2年折旧 817 9,800 10 社区文化费 社区文化活动费用 4,167 50,000 11 综合办公费 交通费，办公电话费，办公用品1，主任手机费用 2,000 24,000 12 物资配备 附明细 347 4,167 13 小计 　 67,921 815,047 15 利润 小计×15％ 10,188 122,257 16 营业税 小计×5.555% 3,773 45,276 17 合计 11+……+14 81,882 982,580 保安费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 保安主管1人， 工资标准1800元 1,800 21,600 2 保安员61人 平均工资1200元 73,200 878,400 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46％ 34,500 414,000 4 服装费 每人每年各季服装每套600元，按2年折旧 1,250 15,000 5 保安协管费 每人每月170，按20人缴纳 3,400 40,800 6 消防培训费 每人次3000元，按10人计算 2,500 30,000 7 物资配备 附明细 483 5,800 8 小计 　 117,133 1,405,600 10 利润 小计×15％ 17,570 210,840 11 营业税 小计×5.555% 6,507 78,081 12 合计 6+……+9 141,210 1,694,521 　 　 　 　 　 　 保洁费用明细表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 保洁主管1人 工资标准1600元/月 1,600 19,200 2 保洁员50人 工资标准800元/月 40,000 480,000 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 19,136 229,632 4 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 1,364 16,371 5 清洁耗材费 工具及各种耗材每人每月200元 10,200 122,400 6 垃圾费 每月2420*6*12 14,520 174,240 7 消杀费 每月5000元 5,000 60,000 8 化粪池清理费 每年100000元 833 10,000 9 物资配备 附明细 100 1,200 10 小计 　 92,754 1,113,043 12 利润 小计×15％ 13,913 166,956 13 营业税 小计×5.555% 5,152 61,830 14 合计 10+……+13 111,819 1,341,829 维修费用测算表 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 维修主管1人 工资标准2500元 2,500 30,000 2 维修工35人 平均工资1500元 52,500 630,000 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 25,300 303,600 4 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 984 11,811 9 设备维保年检费 每年1200000 10,000 120,000 10 物资配备 附明细 285 3,417 11 公共设备责任险 每年100000 8,333 100,000 12 小计 　 99,902 1,198,828 13 利润 小计×15％ 14,985 179,824 14 营业税 小计×5.555% 5,550 66,595 15 合计 11+……+14 120,437 1,445,247 绿化费用测算 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 1 绿化主管1人 工资标准2000 2,000 24,000 2 绿化工32人 平均工资1000元 32,000 384,000 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，工资的46% 15,640 187,680 4 服装费 服装2套70元/套，雨衣1套65元/套、水鞋2双16元/双 514 6,162 5 绿化耗材 化肥、农药、水管等，每月50000元 50,000 600,000 6 物资配备 附明细 424 5,083 7 小计 　 100,577 1,206,925 9 利润 小计×15％ 15,087 181,039 10 营业税 小计×5.555% 5,587 67,045 11 合计 7+……+10 121,251 1,455,009 　 公共水电费 　 166,667 2,000,000 　 以上总计 　 743,265 8,919,185 三、目标承诺书 序号 目标类别 内容 1 综合管理承诺 满意率90％％ 2 房屋维护承诺 满意率90％％ 3 小区公共部位公用设施设备日常维护承诺 满意率90％％ 4 绿化承诺 满意率90％％ 5 保洁承诺 满意率90％％ 6 保安承诺 满意率90％ 7 车辆管理承诺 满意率90％ 8 消防管理承诺 满意率90％ 11 装修管理服务承诺 满意率90％ 13 社区文化建设承诺 满意率90％ 14 项目经理不得中途更换承诺 满意率90％ 15 项目年度管理目标承诺 满意率90％ 投 标 人：××集团××物业管理有限责任公司 法定代表人：×× 编制时间：　年　　月　　日 四、投标人概况投标人概况 1、投标人的身份证明 法定名称：××集团××物业管理有限责任公司 法定注册地址：××***************** 电话及传真号码：　 投标人联系人姓名、职务：××× 　 电话：　 财务联系人姓名、职务：×××经理 电话：05　 技术联系姓名、职务：×××副总经理 电话：　 2、公司建立或登记注册的日期　　年 3、分部或代表处的地址、传真、电话、联系人 4、公司总资产2000万 5、开户银行及银行地址、开户帐号 开户银行名称：88888 银行帐号：8888888 开户行地址：××市***************** 银行电话：　 第二部分：物业管理实施方案 第一章 企业基本情况 一、××物业简介 ××集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业。××集团××物业管理有限责任公司是××集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立于一九九六年。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；
并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工600余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。

××物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由××延伸至××、××、××、××、××、××等地区，承接了小区、住宅、别墅、写字楼等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的各类高档物业、园林设计等物业管理经验。

公司秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；
融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，回报社会，不断追求服务的更高境界。公司管理的××大厦和济宁××汽车园被评为2005年××省物业管理优秀项目，省立医院高层住宅被评为××市物业管理优秀项目；
××物业在《齐鲁晚报》、《生活日报》联合主办及××时报主办的房地产调查活动中，被评为 “××市十大物业管理品牌企业”；
在××市物业管理行业技能比武中，多次获得一等奖；
××保安连续三年被××市委、市公安局誉为“××市青年文明号”；
公司总经理××先生在全国百佳物业经理人被评选活动中被授予“全国百佳物业经理人”的称号，同时被××省家庭服务业协会评为“诚信服务十佳先进工作者”。200*年被建设厅评为优秀物业管理企业。

二、××物业管理优势 根据阳光水城花园的物业特点，明确物业管理的难点、重点及管理思路，实行体现××物业管理特色、管理水平，志做省心、放心管家的服务理念。制定具有小区管理特色的针对性、差异化管理的服务模式。我们对此具有突出优势：
◆经验优势 具备同类物业的管理经验。

公司管理过包括××花园、泰安××、莱芜××、××宿舍、××宿舍、××等多个项目，在阳光水城花园项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼小区物业的管理经验，铸就 阳光水城花园物业管理的“品牌”。

◆理念优势 作为发展多年的专业化物业公司，公司以 “××物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服务，融国际时尚理念为业主当家”的服务理念，着力为业主创造一个高效文明和谐的生活居住环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典范。

◆品牌优势 ××物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争对手的优点，形成了独有的“酒店式服务”、“星级化管理”模式，已成为××市物业管理品牌企业。公司所管理的槐荫区政务中心大厦和济宁××汽车园被评为2005年度物业管理省优项目，省立医院高层住宅等被评为市优项目，06年被省建设厅评为优秀物业管理企业，充分证明了公司的实力。

◆独有的大型花木公司 通过对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决方案。除物业管理主业外，公司下属的花木公司是××市最大的综合性花木公司之一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的××花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；
精湛的技术、丰富的经验，必将会为小区绿化的建设与管理带来可靠的保证。

◆人员优势 在多年的物业管理过程中，××培养了一批优秀的物业管理人才。××物业现有高级经济师、工程师、物管师、高级园艺师数名，拥有一批高学历的管理骨干，一支高素质的管理团队是我们提供高效服务的基础和前提。同时，公司在××市物业管理行业技能比武中，多次获得一等奖，受到业内的广泛好评，为公司能够提供良好的服务打下坚实的基础。

◆质量优势 ××物业管理公司建立了ISO9001（2000）质量保证体系，通过实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，××物业拥有严格规范的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障小区物业管理工作的正常运行。在××物业高品质物业管理服务理念的指导下，必将为小区提供强有力的保障和细致入微的服务。

三．××物业业绩 ××物业在管项目及企业主要荣誉 序号 项目名称 类型 建筑面积 接管日期 获奖情况 1. 住宅 9万 m2 2002.10 2. 住宅 10.5万m2 200*.2 3. 小区 3万m2 200*.4 4. 写字楼 1万m2 2004.3 5. 住宅 5.5万m2 2005.1 2005年度市优大厦 6. 写字楼 8万m2 2005.3 7. 住宅 2.5万m2 200*.1 8. 办公楼 6.3万m2 2005.10 9. 办公楼 4万m2 2003.10 2005年度省优大厦 10. 办公楼 2.8万m2 200*.1 11. 办公楼 0.7 m2 200*.5 12. 办公、住宅 6万 200*年7月 13. 写字楼 3万m2 2005.10 14. 写字楼 1.2万m2 2005.1 15. 商业 1.2万m2 2005.10 16. 医院 10万m2 200*.3 17. 小区 30万7m2 200*.6 18. 超市 3万 200*年3月 19. 商业/办公 6万m2 1996.2 20. 商业 1.5万m2 2002.3 21. 商业/办公 8.5万m2 2003.7 2005年度省优园区 22. 商业/办公 1.5万 m2 2003.11 23. 商业/办公 5万 m2 2004.3 24. 商业/办公 1.1万 m2 2005.2 25. 商业/办公 1.5万 m2 2005.3 企业主要业绩 第二章 前期介入、接管验收及入住管理方案 一、前期介入服务 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对阳光水城花园制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　 1、规划设计阶段 由于小区主题等建筑已经基本完工，因此要从管理的角度审视小区配套设施规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

l 监控和消控中心的设置；

l 小区人车分流的设计；

l 公共照明开关设置位置；

l 公共照明开关开闭形式；

l 物业管理用房的位置设计；

l 小区垃圾房的设置；

l 公共洗手间的设置；

l 信报箱的设立；

l 公共告示栏的配置；

l 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

l ……。

2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

l 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

l 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

l 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

l 提出遗漏工程项目的建议；

l 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

l 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

l 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

l 参与重大设备的调试和验收；

l 制订物业验收流程；

l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。虽然小区已经定向销售，但物业管理前期介入人员仍然要根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

l 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

l 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

l 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

l 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

l 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；

c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

d．落实物业的保修事宜。

6）接管验收的作用 a．明确交接双方的责、权、利关系 b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入伙（住）管理方案 l 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。

l 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

l 即时完成入伙注记。

l 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程 1）业主向发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；
代发展商与业主签订《业主公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

2、 入伙作业标准 l 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

l 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业主档案。

l 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

l 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

l 内部手册登记及时，即时完成注记。

l 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

3、入伙作业规程 l 由房产发展商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。

l 业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

l 业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

l 由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房。

l 业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

l 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

l 业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

4、入伙作业检查规范 为了保证阳光水城花园入伙工作正常有序，管理处主任负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处主任每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2）正常情况入伙阶段，管理处主任每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

『入伙通知书』 女士／先生：
您好!您所认购的 小区 栋 单元 室， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：
一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址：
三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。

四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。

五、回执邮寄地址：
邮编：
传真：
特此通知。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产开发公司 年 月 日 『入伙通知书回执』 入伙通知书回执 公司：
兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 小区 栋 单元 室，拟定于 年____月 日前来现场办理入伙手续。此复。

业主（签章）：
年 月 日 『入伙须知』 入 伙 须 知 女士/先生：
欢迎您成为 的业主！ 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。

请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。

您来办理入伙手续时请带齐以下物件：
购房预售合同；

业主身份证（或护照）及印章；

公司购买的还应带公司法人证件和公章；

《入伙通知书》；

已缴款项的收据（调换正式发票）；

未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

如您委托他人来办理，还应带上：
您（业主）的委托书，应由律师见证；

您（业主）身份证（或护照）的复印件；

代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。

祝您顺利入伙！ ××物业管理有限公司 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日 『入伙手续书』 入伙手续书 业主：
2、合同组 您认购的 小区 栋 单元 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。

1、房产收款组 业主已付请房款、有线电视初装费等。

并开具收费凭证。

经办人：
部门签章：
年 月 日 业主已签合同。并领取质保书、电视线、水表封卡、纪念品。

业主签章：
经办人：
部门签章：
年 月 日 物业组 3、物业组 业主已领取《业主手册》等入伙资料。

业主已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。

经办人：
部门签章：
年 月 日 第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划 一、物业管理特点分析 1、 阳光水城花园小区，环境优美。紧临旅游路，交通便利，区内建筑考究、设施设备齐全，是一所现代化高档次的大型住宅小区。

2、 小区为白领云集，生活人群档次很高，对现代化生活起居有着较高标准的要求。

3、 管理中需协调的部门多。小区的物业管理实施过程中要涉及到市政、水电、公安等多个部门和单位，协调好各方面的关系对日常管理非常重要。

4、 物业服务多元化。小区业主的层次较高，对服务的要求也较为多元化，对商务接待服务要求高，管理处将进行业主意见汇总，不断改进工作内容。

5、 小区偏离市区对物资及精神生活保障要求高。

6、 居住与周边施工交叉，扬尘严重，影响保洁服务。

二、物业管理范围 1、小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；

2、小区内共用设施设备（泵房、配电室、消防设备、照明）的日常养护、管理；

3、小区共用绿地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常养护、管理；

4、小区内公共环境、房屋共用部位的卫生清洁、消杀及生活垃圾收集、清运；

5、小区内公共秩序维持、车辆疏导、停放管理；
消防、安全监控、24小时社区巡逻。

6、物业与物业管理档案的建立与管理。

7、采取形式多样的便民服务措施，为业主提供多层次的服务。

8、针对小区特点安排社区文化活动，对小区的娱乐休闲场地、设施设备进行有效管理。

三、物业管理定位 阳光水城花园将会成为××住宅的一颗靓丽新星，其高品味、高水准、高格调的建设追求必将使他成为经典小区。××物业秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；
融国际时尚理念,为业主当家”的服务理念，着力为业主创造一个自然、尊贵、全方位的居住和生活环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典范，打造旗舰物业。

自然 阳光水城花园处于××小区规划范围内，环境优美，营造清幽和自然的小区生活环境，封闭式与开放式结合，外松内紧的社区安全管理是在“自然、开放”的生活大环境中寓以专业、严谨的保障措施。

尊贵 迎合小区高标准、高品味的设计理念，彰显高新区全新的生活理念，在建设平安社区的基础上，挖掘服务潜力，提升服务档次，重视细节服务和环节控制，使每一位业主真诚体验主人与客人的尊贵。

全方位 以各种配套的功能为依托，为业主提供全方位的服务，及时满足业主各方面的需求，实行足不出户的全新呵护。

四、管理服务目标与服务承诺 ××物业公司在管理合同期内将对住宅区进行全方位管理，通过各种服务，保持物业保值增值，为业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，让业主安心、放心。

（一）管理服务目标 根据委托管理事项和《全国城市物业管理优秀小区标准》一级标准执行，对小区的房屋设备、公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理。在小区达到硬件指标后争创“优秀示范小区”。

1、 前期目标 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；

降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。

2、 合同目标 在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家。在小区全部投入使用中。

一年内通过“××市物业管理优秀小区”的考评；

二年内通过“××省物业管理示范小区”的考评；

三年内达到“全国物业管理示范小区”的标准；

（二）服务承诺 两项承诺 第一年内，物业管理服务实现客户满意率90%以上 二年内成为全省城市物业管理优秀示范小区 1、 总体承诺指标 1） 满意度指数90以上；

2） 管理服务范围内不发生重大安全责任事故， 管理服务范围内不发生重大火灾责任事故， 管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3） 第一年度导入ISO9000体系管理， 2、 分类承诺指标 1） 管理处设专线24小时受理报修， 2） 业主接待时间：365天8:30-18:30；

3、 各类服务人员上岗培训率达到100%；

4） 档案归档率达到100%， 档案完整率达到100；

5） 维修及时率达到100%；

6） 维修质量合格率达到95%以上；

7） 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8） 有效投诉处理率95％，投诉人签字满意率95％以上；

9） 公共设备、设施完好率达到98％以上；

10）房屋建筑完好率达到98%以上；

11）绿化存活率达到98%以上；

12）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13）道路、停车场完好率达到98%以上；

14）管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 第四章：拟采取的工作计划和物资装备情况 一、拟采取的工作计划 为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。

1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《业主公约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业主信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；
保安人员要熟悉小区情况；
设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业主手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。

其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业主服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管；
保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；
夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业主接待、主任都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业主签字并经主任确认。

3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：
l 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

l 设备设施管理；
对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

l 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

l 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

l 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

l 安全管理；
加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

l 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

l 产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

l 财务管理：对物业管理资金运作和管理；

l 协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

二、物资装备情况 1、物业管理用房 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合阳光水城花园项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
管理服务用房：管理处接待、办公用房；
员工宿舍；
保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；

2、物业管理用房的配置要求 [管理处办公用房] 划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按国家、省市相关文件执行。

[工程维修作业工作室] 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

[保安、保洁人员休息、更衣室] 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

[员工宿舍] 保安队员及工程维修人员宿舍。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。

3、管理设施的配置（前附表） 第五章 拟建立的组织机构、人员配备、培训、制度 一、 拟建立的组织机构及人员的配备 1、管理处组织架构及部门设置 管理处主任1人 副主任2人 事务助理3人 客服10人 保安主管1人， 保安员61人 保洁主管1人 保洁员50人 维修主管1人 维修工35人 绿化主管1人 绿化工32人 2、管理处运作方式及各部门职责 1、管理处运作方式 l 管理处实行主任负责制的直线制领导形式，下设客户服务部、设备管理部、保安服务部、环境部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

l 主任全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向主任负责。

l 助理协助主任开展工作，兼任客服部的主管。

2、部门职责 [客户服务部] 客户服务部主要负责日常与业主之间的联系，处理包括入伙服务、业主接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。

[保安服务部] 保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。

[设备管理部] 设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。

[保洁绿化部] 清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。

　3、人员配备 1、管理处各岗位员工的任职要求 [主任] l 大专以上学历 l 具备行业岗位资格证书 l 全国物业管理从业人员岗位证书 l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力 l 具有丰富的高档住宅小区管理经验 l 外表端庄，思路敏捷 l 有良好的团队精神和沟通技巧 l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力 [主任助理] l 大专以上学历 l 具有高档住宅小区管理经验 l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 [业主接待] l 中专以上学历 l 熟练操作办公自动化软件 l 熟悉高档住宅小区运作内容 l 普通话标准流利 l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 [保安服务] l 年龄20－35岁之间，男性 l 身高不低于1.70米 l 五官端正，具有较强的敬业精神 l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷 l 能吃苦耐劳承受工作压力 [维修养护] l 具备相关操作证及上岗证 l 具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验 l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神 [保洁保绿] l 通过保洁专业化培训 l 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作 l 形象健康 l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力 2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围 主任 l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。

l 组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。

l 负责小区管理服务的质量控制和费用控制。

l 负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。

l 负责组织小区公益性活动。

l 完成公司交办的其他任务。

主任助理 l 在主任的领导下，负责业主服务的接待工作。

l 拟制小区的业主服务计划、费用预算，负责业主服务的质量控制。

l 负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。

l 负责接待业主办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；
负责协调处理业主投诉、报修事宜。

l 负责建立业主档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业主档案实现动态管理。

l 负责代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。

l 负责收集编排：管理信息、业主服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业主见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业主的沟通。

l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作 l 具体组织社区公益性活动。

l 完成主任交办的其他工作。

设备管理部主管 l 在主任的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。

l 负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。

l 负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。

l 负责计划和购置维保材料及工器具。

l 负责公共设施能耗管理与节能工作。

l 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。

l 负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。

l 完成主任交办的其他工作。

保安服务部主管 l 在主任的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。

l 负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。

l 负责对突发事故应急处理的现场协调。

l 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。

l 负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传。

l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。

l 负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。

l 协助完成管理处布置的业主特约服务。

保洁绿化部主管 l 服从主任的领导，对小区的清洁绿化负责。

l 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。

l 负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。

l 负责安排人员完成业主提出的特约服务。

l 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。

l 负责计划和购置保洁材料及工器具。

l 负责与绿化养护的业务联络。

l 完成主任交给的其他工作任务。

业主接待员（投诉） l 具体开展业主服务方面的工作，包括业主入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；

l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；

l 负责接待业主办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业主档案，登记产权清册与租赁清册；

l 保持与业主的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；

l 完成交办的其它工作。

业主接待员（档案） l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍等工作；

l 负责管理费的收缴工作；

l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；

l 负责管理处管理、技术、业主档案与资料的管理工作；

l 负责与业主权籍资料的管理工作；

l 完成主任交办的其它工作。

门岗保安 l 对主管负责，服从上级命令；

l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

l 验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；

l 发现责任区域公物损坏向上级报告；

l 负责外来人员的登记，备用钥匙管理；

l 协助主管进行紧急服务处理。

巡岗保安 l 对保安主管负责，服从上级命令；

l 巡逻中遇业主要求应及时提供服务；

l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；

l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。

保洁工 l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；

l 认真做好承包区域的环境保洁；

l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。

设备工（值班水电工） l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；

l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；

l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；

l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；

l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；

l 按时按质保量完成设备检修工作；

l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；

l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；

l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；

l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。

设备工（维修工） l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；

l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；

l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；

l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；

l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。

二、培训及管理 培训承诺 l 各类服务人员上岗培训率达到100%；

l 各类专业人员持证上岗；

培训计划 源源不断的人员培训是××物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。

[新进员工培训方案] 培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；
提高工作效率。

培训内容：
公司基本情况、组织机构、主要领导介绍 公司管理理念和服务理念教育 企业文化、价值观的传递 《员工手册》、职业道德及有关制度教育 培训时间：4课时 【主任培训】 通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。

培训时间为3-4周 类别 科目 序号 培训科目 课时 授课内容 物业管理 法规 1 物业管理现行 政策法规 6 物业管理的现行法律、法规知识；
社会治安条例；
案例分析；

物业管理 基础知识 2 物业管理常识 8.5 物业管理概论；
机构设置；
人员配备；
管理方案的制定；
装修管理；
入住须知；
物业管理运作相关知识；

3 质量管理 2.5 ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；

4 不同类型的物业管理及运作模式 7.5 公寓楼管理；
别墅管理；
一般住宅管理实务；
国外的物业管理；

物业管理 运作实务 5 各类专业管理 18 设备工程管理；
房屋（建物知识）；
机电设备；
空调；
电梯；
管道；
给排水系统保养；
安保与消防管理；
保洁的基础管理；
绿化与环保管理；
客户服务礼仪；
特约性服务与兼营性服务；
服务收费价格制定等；

6 内部管理 8.5 物业管理的资金运行；
服务费用的取缴与使用；
物业管理企业的财会制度与税收；
行政人事管理；
计算机操作；
档案管理 注：一小时为一课时 【各部门主管培训】 通过培训，能协助管理处主任的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。

培训时间为3-4周 类别 科目 序号 培训科目 课时 授课内容 物业管理 法规 1 物业管理现行 政策法规 6 物业管理的现行法律、法规知识；
社会治安条例；
案例分析；

物业管理 基础知识 2 物业管理常识 6 物业管理概论；
装修管理；
入住须知；
物业管理运作相关知识；

3 不同类型物业管理运作模式 6 一般住宅管理实务；
经济适用房操作实务；

物业管理 运作实务 4 各类专业管理 24 设备工程管理；
房屋（建物知识）；
机电设备；
空调；
电梯；
管道；
给排水系统保养；
安保与消防管理；
保洁的基础管理；
绿化与环保管理；
客户服务礼仪；
特约性服务与兼营性服务；
儿童乐园设施管理；

物业管理 运作实务 5 内部管理 3.5 员工意识的培养及行为规范；
岗位标准及考核；
文档管理；

6 企业的品牌建设 3.5 物业管理与服务理念等 实习与考察 7 实地操作与实践 56 （根据需要可适当延长） 注：一小时为一课时 【一般管理人员培训】 通过培训，树立100%为业主服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，基本了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。

培训时间为2-3周 类别 科目 序号 培训科目 课时 授课内容 物业管理 法规 1 物业管理现行 政策法规 6 物业管理的现行法律、法规知识；
社会治安条例；
案例分析；

物业管理 基础知识 2 物业管理常识 6 物业管理概论；
装修管理；
入住须知；
物业管理运作相关知识；

3 不同类型的物业管理及运作模式 6 一般住宅管理实务；
经济适用房操作实务；

物业管理 运作实务 物业管理 运作实务 4 各类专业管理 设备工程管理；
房屋（建物知识）；
机电设备；
空调；
电梯；
管道；
给排水系统保养；
安保与消防管理；
保洁的基础管理；
绿化与环保管理；
客户服务礼仪；
特约性服务与兼营性服务；
文档管理；

5 企业的品牌建设 3 物业管理与服务理念等 实习与考察 6 实地操作与实践 45 （根据需要可适当延长） 注：一小时为一课时 [客户服务培训内容] 课程概述：
业主是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。客户服务是专指物业管理公司为物业管理区域内的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业主服务的需要，物业管理公司可以在项目管理处设置一个客户服务部，作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业主服务工作。

课程目标：
通过经理培训班员工和各管理处业主接待人员对业主服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训，使员工对业主服务的重要性有进一步的理解与掌握，使员工深刻地认识到业主服务是物业管理的核心、是沟通业主关系的重要途径、是満足业主需求的保证、是物业服务的基础 。

培训内容：
业主服务的概念；

业主服务的内容；

业主服务的基本要求；

入伙服务；

业主接待；

权籍管理；

装修管理；

培训课时：16课时 [保安服务培训内容] 课程表述：
物业管理区域公共秩序维护的基本知识，保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求，××物业公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准。

课程目标：
1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识；

2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用；

3、熟悉××物业公司《保安服务基础标准》和《保安服务基础作业标准》；

4、熟悉××物业保安服务的运作模式。

5、掌握基本安全护卫技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件 课程提纲：
物业管理及保安服务的重要性 物业管理分类中的保安服务 保安服务的目标 保安服务的特点 保安服务的基本要求 保安服务的主要职责 保安服务的组织机构 保安各类人员的岗位职责 保安服务的主要任务 消防工作 安全应急方案 各类表格记录注意事项 保安队列动作教案 培训课时：24课时 [保洁服务培训内容] 课程概述：
通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述，了解保洁服务概论，特性和分类。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，阐明小区保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范，环境保护与运作规范，掌握保洁的基础知识，了解保洁服务的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。

课程目标：保洁服务操作规范化和服务质量标准化 课程提纲：
概述 保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等 常用清洁剂的使用 其他 培训课时：8课时 [绿化服务培训内容] 课程概述：
绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观。

培训对象：主任及小区绿化服务相关人员 课程目标：让员工能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。

课程提纲：
收集资料，建立绿化档案 园林绿化法律法规政策 绿化名词解释 怎样验收小区绿化工程 怎样对小区绿化环境进行监管 培训课时：12课时 [设备管理培训内容] 课程概述：
物业设备管理模式是重于服务，又不轻于管理。主要针对以下六个系统：给排水系统、消防系统、暖通（空调）系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。

课程目标：了解××物业设备管理模式，物业管理设备的种类， 设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。

课程提纲：
1.设备管理职责 1．1 设备管理的模式 管理处管理设备 管理与服务分离 1．2 设备管理职责 1．2．1 设备管理保姆 1．2．2 设备管理管家 2. 设备管理的内容 2．1 设备档案的建立 2．1．1 设备台帐、卡与标识管理 2．1．2 设备机房管理 2．1．3 设备的运行管理 2．1．4 设备的维保管理 2．1．5 设备、设施中、大修管理 3. 设备管理的分类 3．1 给排水系统 3．2 消防系统 3．3 暖通（空调）系统 3．5 强电系统 3．6 弱电系统 3．7 智能化系统 4.设备管理标准 4．1 管理处中央监控室管理办法 4．2 给排水系统运行管理和维护保养管理制度 4．3 空调系统运行管理和维护保养管理制度 4．4 弱电系统运行管理和维护保养管理制度 4．6 消防系统运行管理和维护保养管理制度 4．8 设备帐、卡物管理办法 4．9 房屋、设备、设施中大修管理办法 培训课时：20课时 三、ISO900制度的建立 规范系统的物业管理要以完善、科学的管理制度为基础，在阳光水城花园的物业管理中，我们将严格按照ISO9000质量管理体系的标准建立一套内容全面、专业性强、灵活适度和可操作的管理规章制度。

管理规章制度 质量监督检查 规范用户行为 管理服务 运作 （4） 人员考核制度 （3） 维护运作制度 （2） 岗位责任制 （1） 公众管理制度 规范岗位职责 图1 管理规章制度体系 ◆公众管理制度 为加强阳光水城花园的物业管理，维护全体住户的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，创造出整洁、优美、舒适的小区环境，业主有义务遵守以下制度：业主委员会章程、业主（用户）公约、楼宇使用管理规定、装修管理规定、清洁卫生公约、治安管理规定、禁止违章占地及违章乱搭建的暂行管理规定、用户物品搬运管理规定、消防管理规定、车辆停放（停车场）管理规定、安全用电用水管理规定等。除了遵守规定，业主也有权利按照管理处廉洁制度对管理处进行指导和监督。

◆管理处内部岗位责任制 各个岗位的员工都应接受管理处主任的统一领导，敬职于自己的岗位职责，并对自己分担的工作负全面的责任，作到责任、权限、职位三方面到位，以保障管理工作的正常运作。本制度系统规定公司和管理处各工作岗位的岗位职责。

◆管理维护运作制度及标准 阳光水城花园管理将引进ISO9000质量体系文件标准，依此进行管理处的日常管理维护运作，对服务过程进行有效的操作、控制和监督，使各项服务活动都处于受控状态。制度由管理维护运作程序文件和作业指导书两部分组成。

程序文件具体包括：清洁、绿化管理程序，保安、车辆管理程序，装修管理程序，供水、供电管理程序 ，消防、公共设施管理程序、物业管理服务费的收费程序、建筑物的维护和维修程序、员工培训程序，纠正和预防措施控制程序等。

作业指导书具体包括：保安、清洁卫生、财务等工作检查制度和检查评分标准，消防安全的检查规定和处理方法，还有各种设备、设施的操作规定，员工培训大纲，员工考核及奖惩办法，房屋验收标准与措施、文档管理制度等。

◆管理人员考核制度及标准 管理人员考核制度——《员工考核及奖惩办法》。

管理人员考核标准——《员工工作评定表》（每月考核）、《员工年度考核鉴定表》（年终考核）。月核成绩作为员工效益工资的发放依据，年终汇总，填写《员工年度考核鉴定表》，汇总成绩作为员工年终奖金发放及晋级、降级的主要依据。

第六章 物业设施设备维修、养护和管理 　一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 l 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 l 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复 l 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修 l 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全 l 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途 l 各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚 l 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好 l 因房制宜，有计划地安排保养维修任务 l 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度 l 完善的管理、检查、考核制度 l 各类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 l 建立和贯彻各项规章制度及各项标准 l 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】 l 维修工 a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；

b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；

c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；

d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。

l 设备主管 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经主任审核后上报公司主管部门；

【供配电设备】 l 电工 a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；

c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

l 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；
负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交主任审核后报公司主管部门；

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报主任审核后，交公司主管部门；

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】 l 日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

l 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；
送风、排烟系统测试；
电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

l 维修保养 a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；

b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

l 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；

e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交主任审核后报公司主管部门 【给排水设备】 l 管道工 a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

l 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交主任审核后报公司主管部门；

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报主任审核后，交公司主管部门；

h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；

i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】 l 分承包方维保人员 a. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

l 电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；

c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

l 保安人员 a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。

l 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交主任审核后报公司主管部门；

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报主任审核后，交公司主管部门；

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件；

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼道】 l 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

每周一次 l 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。

每月一次 l 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次 a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

l 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

l 对楼面进行巡查：
每季一次 a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；

b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】 l 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次 l 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

每季一次 l 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。

每年二次 l 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次 【小区内道路、侧石、围墙】 l 对区内路面，侧石进行巡检：
每月一次 a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；

c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

l 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次 l 油漆铁栅栏。

每年一次 【雨污水窨井、下水道】 l 对区内雨、污水管进行检查、清捞。

每季二次 l 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。

每年一次 l 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。

每季二次 l 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月 【屋顶避雷带】 l 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。

每年一次 l 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。

每年二次 【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】 l 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。

每日一次 l 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。

每年一次 l 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。

每周一次 【雕塑景观、喷水池】 l 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。

每季一次 l 喷水池检查保养内容：
a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复；

每周一次 b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；

每月一次 c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；

每月一次 d. 检测潜水泵绝缘；

每年一次 l 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。

每年两次 【儿童娱乐设施】 l 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。

每月一次 l 对设施油漆作防锈保养。

每年一次 【健身设施】 l 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。

每月一次 l 对设施油漆作防锈保养。

每年一次 【围墙大门及电动大门】 l 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。

每年两次 l 大门除锈、油漆。

每年一次 l 检查保养电动大门,应开启灵活。

每月一次 【楼道、室外消防栓】 l 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。

每月一次 l 油漆室外消防栓。

每年一次 l 检查消防带完好无损。

每年二次 l 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。

每年二次 l 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。

每月一次 【清洗水箱（蓄水池）】 l 水箱（蓄水池）清洗、消毒。

每季一次 l 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

l 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。

每季一次 【无障碍通道】 l 照顾残疾人进入小区的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

每季一次 第七章 拟采取的安全与秩序维护及车辆管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保阳光水城花园业主的安全。

二、安全管理工作特点 我们在对小区进行深入考察的基础上，对周围小区治安状况进行了访查，对现场进行分析。阳光水城花园的特殊性，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点定位等方面采取对应措施，确保辖区内的安全。

三、安全管理目标 1．人员进出井然有序 2．日常居住、休闲环境安全、舒适 3．重大活动顺利进行 4．突发事件迅速得到解决 5．交通事故处理率100% 6．治安案件发生率低于国家标准 四、安全管理原则 坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。

五、安全管理内容与方式 1．安全管理内容 （1）治安管理：防盗、防各种破坏活动，防止任何影响业主人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。保证日常生活、娱乐休闲环境井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失。

（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。

（3）交通管理：维护阳光水城花园的交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。

（4）紧急事件和突发事件的安全管理 2．安全管理方式 安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；
辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。小区安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据阳光水城花园的实际情况，设置门岗、外围巡逻岗等；
流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，设定紧急事件和突发性事件处理预案。

六、组织建设 1．保安队伍的组建 成立保安部，设主管1名，下辖保安班长、保安员、消防智能控制中心值班员。

2．保安队伍的管理 （1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，管理处定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。

（2）严格执行请销假制度和交接班制度。

（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。

（4）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。

（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。

（6）注重形象。保安员是业主及外来客户进入阳光水城花园看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升阳光水城花园的形象。

保安员训练、考核安排表 时 间 训练、学习 项目 内容 地点 参加人员 每天 接班前 半小时 前二十分钟 班前安全会 各种规章制度、安全条例及注意事项。

楼内 接班保安 后十分钟 整装，准备接班 23：00，7：00， 15：00 换岗仪式 各岗位 交接班保安 每周 周一 班务会 一周保安工作总结；
传达公司、管理处精神；
本周工作安排。

管理处 值班室 非值班保安 周三 业务知识学习 法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等。

管理处 值班室 非值班保安 周五 体能训练 长跑 适时决定 非值班保安 每月 月底星期天 技能训练 会操 适时决定 非值班保安 月底 部门考核 专业技能、 业务知识 适时决定 全体保安 每半年 第六个月底 公司考核 综合知识 （专业技能、业务知识、相关法规等） 适时决定 全体保安 每年 年底 公司考核 综合知识 （专业技能、业务知识、相关法规等） 适时决定 全体保安 3．安全管理工作要点 日常安全管理工作的内容包括：监控、小区巡视检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆秩序疏导等的安全管理等。

（1）岗位要求 1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。

2)严格按岗位职责要求履行任务。

3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。

4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。

5)礼貌待人，热情服务。

（2）门岗控制工作要点 1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。

2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。

3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。

4)引导前来学习、参观的物业使用人，为不太熟悉本物业的客户提供指引。

（3）安全监控工作要点 1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视阳光水城花园内外的安全状况。

2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。

3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。

4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏阳光水城花园监控点等安保方面的详细资料。

5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。

6)闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。

（4）车辆疏导工作要点 1)按阳光水城花园管理处车辆有关管理规定放行或禁行。

2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。

3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。

4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。

5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。

6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。

（5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。

2)巡视范围包括阳光水城花园内所有区域等。

3)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。

4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。

5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。

6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。

7)为了营造小区环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。

（7）车辆管理工作要点 对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：
1)制定切实可行的管理制度及运行方案 我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保阳光水城花园有序的生活、居住、娱乐环境。

2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。

3)标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。

4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。

5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生。

6)规范化的人性管理 关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。

7)配合开展重大活动及其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。

（8）消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。

消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。

八、安全状态控制管理 我们将阳光水城花园报警的应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关部长为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为 阳光水城花园提供快速反应、保障有力的安全服务。

（5）反应时间限定 各类反应人员 接到通知至赶到现场的最长时间 监控中心值班人员 1分钟（包括报警定位，报告值班负责人） 一级反应力量 3分钟赶到现场 二级反应力量 5分钟 三级反应力量 5分钟 四级反应力量 5分钟 当班维修人员 5分钟 （6）状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系（见下表） 状态类别 监控中心指挥 现场指挥 反应力量类别 一级状态 值班人员 二级状态 保安部主管（主任戒备） 当班保安 一级力量上阵 二级力量戒备 三级状态 主任 相关部门部长 二级力量上阵 三级力量戒备 必要时四级力量戒备 四级状态 （值班人员密切监视） 主任 四级力量上阵 九、突发事件处理 1．突发事件的处理 （1）目的：迅速、果断进行处理，保护人身财产安全。

（2）适用范围：车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。

（3）职责 1)主任负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。

2)值班人员严守岗位。

3)安全管理部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供应及抢修；
义务消防队负责初期火灾的扑救；
安全管理部负责治安、交通事件的处理。

4)其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。

（4）突发事件的处理 1)暴力事件 在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并报告安全管理部长，通知监控室，同时向管理处主任及有关领导汇报。巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。

2)聚众闹事事件 处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证阳光水城花园正常工作秩序。

对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件扩大，并将现场情况及时报告 。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。

3)执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理 线索来源：固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报。

处理方式：
①查验证件，开箱检查物品。

②对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。

③对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。

④严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。

⑤增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。

（5）车辆事故处理 1)疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。

2)拔打122报警，移交交警处理。

3)全力抢救受伤人员，保护好现场。

4)记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及时报警处理。

5)监控室调整监控设备实时录像。

2．火灾事件应急处理措施 （1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知管理处主任及有关领导。在不能自救的情况下拔打119报警，并疏散相关区域的人员。

（2）消防中心切断相关部位的电源，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。

（3）消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因。

第八章 保洁和绿化管理方案 一、保洁管理方案 l 清洁管理无盲点；

l 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

l 合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；

l 保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；

l 为业主、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；

l 操作规范化、管理科学化；

l 适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；

l 爱护物业各项设施及财物；

l 及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；

l 节约用电、用水；

[服务标准] 【走廊、楼梯】 l 地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。

每天3次保洁 l 墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。

每月2次保洁 l 扶手、栏杆干净。

每天1次保洁 l 目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。

每月1次保洁 l 门、窗干净无污渍、浮尘。

每周1次保洁 l 牛奶箱表面无积灰。

每天1次保洁 【会所】 l 游乐设施表面干净、光亮无污迹。

每天1次保洁 l 玻璃、镜面光亮无水迹、手印迹。

每周2次保洁 l 墙面、天顶干净无浮尘。

每月1次保洁 l 金属件光亮、无脏污。

每天1次保洁 【监控探头】 l 探头镜头干净无积灰、浮尘。

每周1次保洁 【地下室、地下车库】 l 目视标识、指示牌无灰尘。

每周1次保洁 l 目视墙面、管道无灰尘。

每月2次保洁 l 下水道畅通无堵塞。

每天1次保洁 【道路】 l 目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。

每天巡回保洁 l 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。

每天巡回保洁 【绿化带】 l 花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。

每天巡回保洁 【垃圾桶、垃圾房】 l 地面干净、干燥无异味。

每天2次保洁 l 墙面无污迹、粘附物。

每天2次保洁 l 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。

每天2次保洁 【小溪水景】 l 目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶。

每天巡回保洁 l 池底、边壁无锈斑、污迹、青苔。

换水时保洁 l 池内喷水管、照明灯外表无污迹。

换水时保洁 l 池边地面无垃圾、杂物、积水。

每天巡回保洁 【其他设施】 l 烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。

每周1次保洁 【天台、平台】 l 无垃圾杂物，排水口畅通。

每周1次保洁 【照明设施】 l 绿地矮灯干净无积灰。

每周1次保洁 l 灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。

每周1次保洁 【保安岗亭】 l 室内地面干净无杂物。

每天1次保洁 l 墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网。

每月1次保洁 l 岗亭外立面干净无积灰。

每周1次保洁 【宣传栏、阅报栏、布告栏】 l 玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。

每周3次保洁 【排水沟】 l 目视干净无杂草、杂物。

每周1次保洁 l 排水畅通无堵塞、积水、异味。

每周1次保洁 【外墙】 l 外立面二米以下无污垢。

每天1次保洁 l 建筑物外立面按委托合同要求清洗。

【小区健身器材】 l 健身器材表面无积灰、污渍。

每周3次保洁 二、绿化管理方案 l 绿地更新及时率98％；

l 绿化存活率达到98%以上；

l 残枝断叶控制率98％；

l 有专业人员实施绿化养护管理；

l 及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；

l 花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

l 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。

【绿化面貌】 l 绿地内清洁、整齐。

l 无明显病虫危害，无药害。

l 根据实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。

【土壤绿化性状要求】 l 保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状。

【景观要求】 l 根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段，对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛，营造管理区域优美的整体景观效果。

l 《绿地等级景观要求》：一级绿地 a．群落结构：群落合理完整，层次丰富黄土不裸露，树木种间、株间生长空间与层次处理得当，整体观赏效果好。

b. 树木生长：乔灌木主干挺立，树形完整优美，枝叶茂盛，季相明显，针叶树应保持明显的顶端优势，整形树木应按观赏要求养护成一定形态，花灌木按时开花结果，绿篱连续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种。

c. 花卉布置：花卉健壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。

d. 草坪铺植：草种纯，生长茂盛，无空秃。

e. 杂草控制：无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，基本无杂草。

f. 设备设施：建筑小品、辅助设施完好无损。

g. 环境卫生：绿地整洁，无垃圾。

【病虫害防治控制】（一级绿地） l 应采取病虫害综合防治措施，病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标之内。

l 《绿地等级病虫害控制指标》：
a． 病害危害程度：基本无危害迹象。

b． 食叶性害虫为害率：＜5%。

c. 刺吸性害虫为害率：＜10%。

d. 蛀干性害虫为害率：＜3%。

第九章 构建和谐社区与便民服务 一、社区文化 寓亲情服务于社区活动之中，创建高品位的人文环境。

l 客户服务部在每次活动开展前，拟定活动的实施计划，并报管理处主任批准。

l 客户服务部根据审批意见制定活动的具体方案。

l 客户服务部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向小区用户发出活动通知。

l 活动进行时，管理处指定的有关人员应注意安全防范工作，保障消防通道的畅通，防止意外事故的发生。

l 管理处应邀请业委会代表主持或参加活动的颁奖仪式。

l 管理处相关部门人员在活动结束后应及时清理现场。

l 客户服务部在每次活动结束后，以专文形式向小区用户通报活动情况与效果。

社区活动的形式多种多样，管理处将视实际情况来开展社区活动，具体形式如下：
l 定期组织各种主题的PARTY，如生日、节日等；

l 组织球类、棋类、牌类、垂钓等活动；

l 组织小区内小朋友、老人游园活动，参观活动，如公园、博物馆；

l 组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法等比赛；

l 组织小区内家庭运动会（以家庭为单位）；

l 开展儿童、成人艺术培训班，如钢琴、绘画、书法等；

l 积极配合业委会开发儿童游乐场，会所（包括亲子室、阅览室、健身房等）；

l 定期开展社区文化研讨会；

l 建立沟通例会，及时听取业委会对物业管理的建议和意见（每季度一次）。

二、便民服务　 考虑到阳光水城花园属于高档公寓，住户对服务的要求层次较高，我公司将对有特殊要求的业主提供优质便民服务。

l 服务宗旨 便民、利民、优化业主的生活质量。

l 服务原则 微利保本、量入为出。

l 服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。

l 特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业主提供服务的活动，这些服务是根据业主的需求而设立，主要有：便民服务、特约服务和代办服务几项内容。

a. 便民服务 便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务,可开展的服务项目：
——借针线包、打气筒；

——设立便民小药箱；

——邮件、报纸收发服务；

…… b. 有偿服务 有偿服务是为了满足业主的特殊需要而提供的个别服务，是物业公司受业主委托开展的一项服务活动，该项服务只要有业主需要，我们都应尽可能提供，真正体现管理公司全方位服务特点。一般我们可提供的项目有：
——各种卫生、清洁服务工作；

——提供装修服务；

——护理服务；

——礼仪服务；

…… c. 代办服务 物业管理公司的代办服务是为了满足不同层次的业主服务需求。代办服务项目应是多样的，管理处可根据小区客观条件和实际需要统筹安排，一般可开展的项目有：
——代办交费、代办保险；

——代办订购车船票、飞机票、戏票；

——代订书报杂志、代购物品；

——代雇保姆、家庭教师；

——房屋中介服务，代管代租赁房屋；

——其他委托服务；

…… l 服务承诺 a. 开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业主协商定价；

b. 对于业主提出的特约服务要求，一般情况当场予以答复，特殊情况2天内答复；

c. 业主对于提供服务上的投诉，24小时内给予答复，属于服务上问题即作整改，并书面向业主征询意见；

第十章 装修管理与服务。

为保证阳光水城花园的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性，特制定严格的装修管理规定。

（1）设立装修管理领导小组 以管理处主任为总负责人，管理处主任助理、保安主管、保洁主管和设备主管为组员，负责协调装修过程中的有关事项。

（2）装修管理流程 l 业主向管理处装修管理小组提出装潢申请，携带装修图纸、施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《安全责任书》、《装修协议书》，经管理处审批合格后，并办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证方可施工。

l 管理处主任助理协同保安主管向业主和施工队介绍小区管理规定。

l 现场跟踪：保安部主管和领班必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。

l 装修完毕后，经保安主管或设备部主管验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。

l 跟踪时，如发现有违章和妨碍公共利益的行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》，并现场拍照，以备留用与归档。

l 对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施：
a.批评、规劝 b.责令停工整改 c.报发展商、或政府有关部门。

l 对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理：业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。

l 管理处主任每月不定期抽查4次装修管理情况。

（3）装修管理办法 装修申请登记程序：
——业主办完所有入伙手续并仔细阅读《装修管理办法》。

——业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》，签署《装修协议书》。施工单位填写《施工人员登记表》。

——管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处，应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。

——施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳管理工本费，领取施工人员出入证。

——为避免有损政府和邻居的利益，维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值，在装修过程中，请业主和施工单位在装修前仔细地阅读有关规定。

（4）装修资料管理办法 l 业主室内装修资料整理、归档工作由管理处主任助理负责。

l 装修资料包括：《住宅装修申请表》、《施工人员登记表》、《装修协议书》、《安全责任书》等。

l 施工队伍联系地址及施工人员身份证复印件。

l 每户的装修资料必须齐全，每户装修资料与入伙资料放在一起，一户一袋，作为业主资料的一个组成部分，以便将来查阅。

l 资料中的所有文字，按规范填写，表格和责任书需打印，更正内容需规范。

l 业主装修结束，设备主管或保安主管验收房屋合格后，在申请表上签字，档案由管理处主任助理整理和归档。

【相关表式及告知性文件】 『装修申报表』 年 月 日 物业编号 住 户 姓 名 电 话 地 址 装修 公司名称 注册地址 法人代表 电 话 工地负责人 电 话 项目 主要材料 时间 年 月 日起至 年 月 日止 物 业 管 理 处 审批意见：
年 月 日批准人 验收意见：
年 月 日验收人 『装修管理协议』 甲方：××物业有限公司 乙方：（装修业主） 为了共同维护本物业的房屋完好、环境整洁、优美，维护广大业主的利益，甲、乙双方根据《××市居住物业管理条例》和《住宅使用公约》特制订本管理合同。

一、 甲方作为本物业的管理单位，有责任对业主的装修工作进行检查、监督和管理。

二、 乙方在实施装修过程中，愿意接受物业管理单位的监督和管理，遵守《住宅使用公约》。

三、 乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工，不得擅自增加项目，改变施工图纸，不得擅自变动户内原有的设备及设施，严禁损坏承重墙。

四、 乙方装修施工期为 天，自 年 月 日起，至 年 月 日装修施工结束。

五、 乙方把装修建筑垃圾袋装后，集中堆放至小区 处，并保持周边环境的整洁。

六、 乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证和施工人员出入证。

七、 管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和身份证，如发现伪造、冒用、证件过期、无证作业，甲方可向施工单位罚款100元/人次，同时停止违规者进场作业。

八、 乙方装修施工时间为8：00—20：00之间，并确保20：00—次日8：00期间不发出影响他人休息的噪声；
提倡使用绿色涂料，在周围业主休息或做饭时，不宜进行污染性涂料施工。

九、 乙方搬运装修材料，须听从甲方的指挥，搬运时间为周一至周五10：00~15：00，节假日不可搬运装修材料。

十、 乙方装修施工时遵守下列禁止行为：
1、 在外墙上开门、窗，在承重墙上凿、拆、打洞，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

2、凿、挖地坪、顶面；

3、随意封闭阳台。

4、侵占公共部位、走道。

5、在指定以外的位置安装空调机、排放冷凝水。

6、在阳台、外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。

7、随意改变或移动电话、电视、煤气、水管、电线管等设施。

8、将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间；

9、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

十一、 乙方装修施工而造成的漏水、渗水等，应立即整改修复，并作相应赔偿。

十二、 乙方应督促施工队在搬运建筑材料和建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、设备，不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆，如有违背，甲方可作出处罚。

十三、 遵守甲方制订的电梯使用规定，甲方发现乙方在电梯中装运超重、超宽、超长物品，将从重处罚。

十四、甲方有责任向乙方提供在业主房屋内预埋水、电暗管的走向，乙方在装修施工时严禁在这些管道20厘米范围内撞击、打孔，如不按规定操作，造成管线损坏，责任自负。

十五、乙方须告知装修施工队，严禁电源线直接接在漏电开关上，严禁用电炉做饭，施工（木工、油漆）现场不许抽烟，需动用明火作业时要事先向甲方提出申请，经批准后方可施工。

十六、甲方应随时检查装修工作情况，发现有违章情况要及时制止。

十七、甲、乙双方应共同遵守《××市居住物业管理条例》和××市制定的相关的装修管理规定。

十八、甲方有权停止违规施工人员的装修工作，因此产生的误工，由责任方自负。

十九、甲、乙双方应共同遵守本协议，如有违反，应承担相应的法律责任。

二十、本协议一式两份，经签字盖章后生效，具同等法律效力。

甲方：
乙方：
签订日期 年 月 日 『安全责任书』 为了确保物业管理区域的公共设施的安全和施工安全，维护辖区的宁静、安全和外貌，本施工单位在为业主室内装修时严格遵守下列规定：
一、认真贯彻国家、××市和上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、消防工作的方针、政策，严格执行有关劳动保护法规、条例、规定。

二、负责进行对施工人员安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。

三、严格按经管理处备案的装修方案作业，自觉接受管理处对装修过程的检查。

四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《住宅使用公约》和各项安全、防火的管理制度，如有违反愿意承担因此产生的一切后果。

五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾，不准乱堆物、乱接电线，管理单位可收回违反者的出入证，取消施工资格。

六、施工期间要保持楼层公共设施的清洁、完好，如有损坏，须照价赔偿损失，情节严重将追究刑事责任。

七、严格执行防火、防爆制度，室内放有易燃物品时及木工、油漆阶段的现场不准吸烟、动明火，严禁使用电炉。在电焊、气割等动火作业前，必须按规定办理动明火审批手续。

八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故，需负责修复，并视情况予以必要的赔偿。

九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。

十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施。

如有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受管理处的处理，并承担全部责任。

施工单位盖章 年 月 日 『施工人员登记表』 年 月 日 编号：
住户姓名 地址 弄 号 室 电话 施工单位名称 注册地址 经营范围 企业资质 法人代表 电话 工地负责人 电话 装修项目 施工时间 主要材料：
主要施工机具：
人员登记 工种 姓名 性别 年龄 籍贯 身份证号 出入证收发日期 出入证 已发 已收 补发 编号 工本费 施工证发放日期：
工本费共计：（大写） 管理处 『临时出入证』 编号：
姓 名 工 种 照 片 施工单位 装修住户 地址 物业管理处 签章 有效期 年 月 日 年 月 日 发证日期：
年 月 日 『房屋质量整改通知书』 编号：
地址 路 弄 号 室 产权人 项目 整改内容 要求完工日期 整改情况：
发展商确认：
管理处确认 业主验收 物业管理有限公司 管理处 年 月 日