概述土地交易价款管理和税费构成

　　中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）12-151-02
　　摘 要 我国是一个人多地少的国家，土地资源有限，为节约和有效利用土地，必须加强土地管理。土地交易是土地管理中的重要环节，为深化改革，严格土地管理，必须规范土地交易市场秩序，才可在保护、开发土地资源的同时，促进房地产业的健康发展和经济的可持续发展。土地交易价款是土地交易市场管理中的关键，政府和相关部门必须严格管理和分配土地交易价款。为保障权利人的合法权益，土地交易双方必须清楚理解土地交易税费的构成。现根据有关规定，概述土地交易价款管理的概况和税费构成的情况。
　　关键词 土地交易 市场 价款管理 税费构成 概述 情况
　　
　　为了坚持和维护土地交易市场的公开、公平、公正，政府和有关部门必须严格监督价款的及时缴纳，并按照国家有关的法律法规使用和分配土地价款和土地收益。
　　一、土地交易价款管理的概况
　　土地交易可分一级市场土地交易和二级市场土地交易。
　　（一）一级土地市场交易价款的管理
　　一级土地市场交易的价款包括：国有土地使用权出让价款和集体所有土地使用权流转价款。
　　1．国有土地使用权出让价款是土地使用权竞买人支付的土地成交价款，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，国有土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。
　　收入：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责具体征收，地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
　　支出：规范土地出让收入使用范围，建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。土地出让收入使用范围：（1）、征地和拆迁补偿支出，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费；（2）、土地开发支出，包括：前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等；（3）、支农支出，包括：计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出；（4）、城市建设支出，包括：完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础建设支出；（5）、其他支出，包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。有关部门要严格按照财政部门规定编制年度土地出让支出预算和决算，并按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。
　　为加强土地调控，在缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，主要用于土地收购储备。要加强国有土地储备管理，土地储备实行项目预决算管理，建立健全土地储备成本核算制度。
　　为促进教育事业的发展，增加地方教育的资金投入，从土地出让收益中按比例计提教育资金。从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。
　　2．集体所有土地使用权流转价款是农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付的出让价款。县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督，县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。集体土地所有者出让集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
　　（二）二级土地市场交易价款的管理
　　二级土地市场是土地使用权在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。土地产权权利人可以通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取行的方式和交易价款和交付方式。
　　为了保障土地交易各方的合法权益，使土地管理部门严格执行其职能，防止滥用职权、玩忽职守等违法行为，土地交易各方必须明确土地交易税费的构成。
　　二、土地交易税费的构成情况
　　（一）一级土地市场交易的税费
　　一级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，还需缴交按成交额的3％计算的契税。此外，国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收耕地占用税。耕地占用税采取地区差别税率。全国按人均占有耕地多少划分为4类地区，并按占用耕地的不同用途确定不同税额。对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地特别少的地区，可按规定的税额适当提高，但最高不得高于50%。具体适用税额，由各地在规定的税额幅度内自行确定。对获准占用的耕地，超过两年不使用的单位和个人，加征两倍以下的税金，耕地占用税由地方税务机关或财政征收机关负责征收管理。
　　（二）二级土地市场交易的税费
　　二级土地市场交易税费的计税金额为成交额或评估价从高原则计税。
　　1．二级土地市场交易中，买方应交税费：
　　二级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，也需缴交契税和印花税。契税是按成交额（或评估价）的3％计征，印花税是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据计征0.05％（即买卖双方各按成交额或评估价的0.05％计征印花税）。
　　2．二级土地市场交易中，卖方应交税费
　　二级土地市场交易的卖方应交税费包括：土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费。
　　（1）土地增值税：土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。在实际中，税务机关在严格依照税收法律法规规定的条件下，各省级税务机关结合本地实际，区分不同地产类型制定土地增值税核定征收率。