土地收支两条线_审计局对该市土地收支管理存在的问题、原因及建议

XX审计局对该市土地收支管理存在的问题、原因及建议　　

最近，XX市政府按照上级有关精神，由财政、审计、土地组成联合专班，对该市国有土地出让收支管理专题调研工作，找出存在的问题，分析产生的原因，提出建议和办法。　　

一、管理现状　1、征地储备情况：2011年该市征地出让面积　88.37公顷　，支付征地补偿费用3120万元，当年收购储备　45.83公顷　，当年供应储备　32.03公顷　，土地储备资金来源23320万元，各项数据是近几年最多的一年。2、土地出让收支情况：2011年土地出让收入17338万元，其中招拍挂出让收入11518万元，缴入国库的土地出让收入占地方财政收入比重为11.1%；
新增建设用地有偿使用费上交2246万元。土地出让收入和新增建设用地有偿使用费创近几年之最。3、逐步规范了国有土地出让收支管理工作：一是按上级文件精神，从2010年元月1日起，该市对新增建设用地按出让成交总价款全额交入地方国库，纳入地方基金预算管理，改变过去少数用地单位存在自行与村组织征用土地，直接向村支付征地补偿费，不按土地成交总价款金额交入国库的现象。二是2010年底，市政府出台了新增建设用地统征储备暂行办法。严禁任何单位及个人与村组私下订征地协议，或以租代征形式非法使用集体土地。制定了“六统一”办法，加强了对新增建设用地的管理。三是对商服、娱乐、工业等用地严格实行了公开招拍挂。　　

二、主要问题　　1、存量土地出让成交价款没有全额纳入地方基金预算管理。如：一行政单位因迁入城东新区，原办公楼存量地是划拔用地，共计2312.4平方，市土地储备中心按113.2万元收购，改为经营用地出让评估价为900万元，实行招拍挂公开拍卖价为2640万元，其中，该市只按出让评估价900万元的40%，计算土地出让金360万元，记入“土地出让收入”科目，而土地收购成本113.2万元及土地增值收益2166.8万元，记入了“国有资本经营收入”，属于地方一般预算收入，而没有纳入基金预算管理。2、新增建设用地有偿使用费等不是由政府交纳。由于该市财力有限，新增建设用地有偿使用费是由用地单位自行交纳，导致此项目不能在土地出让收支科目反映。3、土地管理部门的关系未完全理顺。财政部门对土地出让收支管理工作要实行归口管理也没有完全做到位，对土地出让全过程做到事前参与，做好宗地核算，严格控制成本核算等相关工作也做得不够。4、土地出让收支基金预算编制不规范。从该市目前执行来看，虽然编制了土地出让收支基金预算，但仍然存在预算编制流于形式，实际执行中既没有严格实行向市政府和人民代表大会报告制度，也没有完全按照预算编制支出的项目进行安排，执行也不到位。　　

三、问题的成因　1、存量土地出让成交价款没有全额纳入地方基金预算管理。主要原因有二条：一是怕任务完不成。如果将存量土地出让成交价款全额记入“土地出让收入”科目，势必减少原来已将土地收购成本及土地增值收益记入到“国有资本经营收入”的金额，导致地方一般预算收入任务完不成；
二是政策理解误差。对存量土地，特别是行政单位或国有企业，在其土地及地面附作物实行“招拍挂”后，其拍卖收入是作为行政单位的资产处置收入，纳入财政专户管理，或国有企业实行改制，整体拍卖，改变了用地性质，其拍卖收入是作为产权转让收入，记入“国有资本经营收入”科目管理；
还是两者应全部记入土地出让收入，纳入基金预算管理。国资局和财政局内部科室站在不同的角度，意见不一，易造成土地收入监督管理分工不明确。2、新增建设用地有偿使用费等不由政府交纳，由用地单位自行交纳，导致用地单位待用地批次批准后，多方做工作，确保以挂牌出让方式拿地，其实质相当于协议出让，并非真正意义上的招拍挂，从而也不能确保土地收益价值最大化。3、土地出让收入被称为土地财政，因多个部门和部门里多个科室涉及自己的利益，强行以自己的职能，各自为政，多头管理，不肯协调，信息未能共享，导致土地出让管理工作效率不高，关系不顺，土地市场不畅。4、土地出让收支基金预算编制不规范，主要是因为土地出让收入受土地市场状况、经济发展水平、国家宏观政策等因素影响较大，具有不稳定性、不确定性等特征，容易造成年度间收入大起大落，难以准确预测年度收入预算。在支出使用时，又与出让宗地的具体情况紧密相连，而每宗土地能否出让成功也难以准确预测，也都增加了预算执行的不确定性。诸多原因影晌了土地出让收支基金预算编制。　　

四、建议和办法　　该市也先后出台了《XX市国有土地使用权出让收支管理办法》、《XX市土地储备、出让及资金管理分配操作流程》、《XX市国有土地使用权出让收支管理细则》、《XX市财政局关于进一步加强我市土地出让收支管理的若干规定》等一序列文件，对土地出让收支管理工作进行了规范，为进一步理顺土地出让收支管理工作，再提出如下建议：　　

一、按照国家有关国有土地政策规定：国有土地出让收入是指政府以出让方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。其中包括转让或依法利用原划拨土地进行建设应当补交的土地价款。根据此规定，存量土地出让成交价款应全额作为土地出让收入，纳入地方基金预算管理　　

二、新增建设用地有偿使用费要求由政府交纳。按政策规定，对于新增建设用地有偿使用费等报批费用应由政府交纳，但因土地没有出让，政府资金调度困难，建议市政府可采用让土地储备中心（城投公司）代政府先垫付交纳，按照“谁用地谁出钱”的原则，等土地进行出让，土地出让收入缴入国库后，再通过土地出让支出预算安排，归还到位。